El contrato de permuta de solar por obra futura El contrato de permuta de solar por obra futura

Una fórmula utilizada habitualmente por las promotoras, que pretenden la adquisición de un terreno para poder edificar en él, es la denominada permuta de solar por obra futura, contrato en el que el propietario de aquel se lo cede a la empresa, debiendo esta entregar como contraprestación una o varias de las viviendas o de los locales que van a ser construidos. La casuística derivada de esta figura contractual es numerosa, por lo que en la presente selección de jurisprudencia se exponen al lector, de manera clara y concisa, los problemas que pueden derivarse cuando se realiza este tipo de contratación y la solución que a los mismos dan nuestros Tribunales. Presentación Obligaciones del cesionario Plazo de entrega · Incumplimiento - Indemnización - Resolución - Imposibilidad sobrevenida - Fuerza mayor - Cláusula rebus sic stantibus - Cláusula penal Características del inmueble · Superficie - Incumplimiento - Metros útiles o construidos · Calidades · Distintos supuestos Construcción del inmueble · Falta de ejecución · Ejecución parcial Obtención de licencias · Obras · Primera ocupación Otorgamiento de la escritura pública Gastos Precio Distintos supuestos Obligaciones del cedente Entrega de la finca Previa inscripción de la finca a su nombre Cancelación de cargas y gravámenes Impuestos Segregación de la finca Superficie de la finca Edificabilidad de la finca Realización de obras Otorgamiento de acta de entrega Gastos Pago del precio Otorgamiento de la escritura pública Disolución pro indiviso Aspectos formales del contrato Calificación Nulidad · Consentimiento - Error - Dolo - Copropietarios · Objeto · Causa · Compraventa que encubre una permuta · Contradicción de las normas urbanísticas · Otorgamiento por mandatario-representante Novación contractual · Existe · No existe Consumación-perfección Adquisición de la propiedad del inmueble por el cedente Aval Cobertura Duración Ejecución Primer requerimiento Obligación de contratación por el cesionario Renovación Cláusula liquidatoria de daños Condición resolutoria pactada expresamente Cumplimiento · Existe · No existe · Efectos sobre las cargas posteriores - Condición inscrita - Condición no inscrita Registro de la Propiedad · Inscripción · Cancelación · Posposición Condición suspensiva Constitución de hipoteca sobre la finca por el cesionario Consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario No consideración de la entidad prestamista como tercero hipotecario Consentimiento del cedente Responsabilidad del cedente Obligaciones de la entidad prestamista frente al cedente Indemnización al cedente por la pérdida del inmueble tras la ejecución hipotecaria Nulidad al existir condición suspensiva Cesión-transmisión del contrato a un tercero por el cesionario Consentimiento del propietario del solar Responsabilidad frente al propietario del solar · Cesionario original · Nuevo cesionario Consecuencias de la resolución del contrato Devolución del inmueble al cedente Devolución del equivalente económico Reinscripción del inmueble a nombre del cedente Indemnización · Daños y perjuicios - Procede - No procede · Lucro cesante - Procede - No procede · Daño moral Inscripción en el Registro de la Propiedad Intereses Mutuo disenso Aspectos procesales Legitimación activa · Existe · No existe Legitimación pasiva · Existe · No existe Litisconsorcio pasivo necesario · Existe · No existe Requerimiento previo a la resolución Plazos · Acción de nulidad · Acción por incumplimiento contractual · Acción por vicios ocultos Costas Concurso de acreedores del cesionario Calificación del crédito Valoración del crédito Efectos sobre el contrato Resolución del contrato anterior a la declaración del concurso