Apéndice Novísima Suma de Arrendamientos Urbanos

Cuando en Septiembre 2007 salió a la luz la última edición de nuestra "Novísima Suma de Arrendamientos Urbanos", nos comprometimos a irla actualizando periódicamente, poniendo de manifiesto las novedades que en el ámbito legal, doctrinal y jurisprudencial pudieran producirse. La promulgación de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios que se publicó en el BOE de 24 de noviembre; la de la Ley 13/2009 de 3 de noviembre de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial, que aparece en el BOE del 4 del mismo mes; la de otras normativas sobre vivienda, planeamiento urbanístico y sobre patrimonio estable; y la numerosa jurisprudencia recaída, justifican la publicación de este primer Apéndice a dicha Obra. Utiliza la sistemática tradicional de esta publicación, reproduciendo el texto del precepto concreto, las concordancias con otros, un comentario general al artículo y la problemática surgida o que pudiera plantearse con cita de la doctrina y la jurisprudencia tratadas ampliamente. Contiene un anexo específico dedicado a los formularios de aplicación y un exhaustivo índice sistemático. Extracto del Indice: - La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994. - Las cuestiones arrendaticias en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil. - De los artículos del Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 y de la problemática que plantean. - El contrato de arrendamiento de finca urbana según el Código Civil. - Arrendamiento de viviendas de protección oficial. - De la rehabilitación del patrimonio residencial urbano y de los Planes de Viviendas. - Los arrendamientos ante la legislación urbanística y expropiatoria. - Arrendamientos de tipo excepcional. - Aspectos fiscales de los contratos de arrendamiento. - Formularios de aplicación. - Bibliografía. - Indice sistemático. Índice sistemático 721 Índice sistemático Introducción 7 Parte Primera La nueva ley de arrendamientos urbanos de 24 de noviembre de 1994 Título I. Ámbito de la nueva LAU de 24 de noviembre de 1994 . 11 Artículo 1. Ámbito de aplicación de la LAU 11 Artículo 2. Arrendamiento de vivienda 11 A) Texto legal 11 B) Comentario . 12 a) En relación a la problemática del arrendamiento de la vivienda como tal, de que se ocupa el apartado 1 del artículo . 12 10) ¿Habrán de englobarse en el precepto también las corporaciones públicas, el Estado, las Comunidades Autónomas, los ayuntamientos y las empresas, e incluso las personas jurídicas cuando el arrendamiento de la vivienda se contrate para uso de su personal? . 12 Problemas 11) a 17) 12 18) Arrendamiento de un «loft» para vivienda y despacho profesional . 12 19) ¿Obstará a la aplicabilidad del artículo que el arrendamiento sea de una buhardilla, calificada como trastero? . 12 b) Problemática en relación al mobiliario y demás accesorios de que se ocupa el apartado 2 del artículo que comentamos . 13 Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda 13 A) Texto legal 13 B) Comentario . 13 20) Calificación del arrendamiento de un piso por días a personas viajeras 13 21) Arrendamiento de habitaciones con derecho a cocina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Artículo 4. Régimen aplicable 14 A) Texto legal 14 B) Concordancias 15 C) Proyectos y enmiendas . 15 D) Régimen aplicable en la LAU de 1964 . 15 E) Comentarios . 15 a) Arrendamiento de viviendas en general . 15 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 722 b) Arrendamiento de viviendas cuya superficie sea superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual 15 c) Normativa aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda 15 a?) Texto legal . 15 b?) Comentario . 15 c?) Problemática 15 1) a 4) 15 5) Duración del contrato en el que se pactare un plazo de duración de un año prorrogable indefinidamente por plazos iguales por la sola voluntad del arrendatario. . 15 d) Necesidad de que pacte de forma expresa cualquiera exclusión de aplicación de los preceptos de la LAU . 19 Artículo 5. Arrendamientos excluidos 19 A) Texto legal 19 B) Comentario . 19 Título II. De los arrendamientos de vivienda . 20 Capítulo I. Normas generales . 20 Artículo 6. Naturaleza de las normas 20 A) Texto legal 20 B) Comentario . 20 C) Problemática 20 8) ¿Sería válida una cláusula penal para el supuesto de que el arrendatario renunciase antes del plazo pactado? 20 9) ¿Podría ser válida una cláusula que condicione la prórroga del contrato a la voluntad de ambas partes? 21 Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda 21 A) Texto legal 21 Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo . 21 A) Texto legal 21 B) Comentario . 22 19) ¿A quien debe demandarse en el supuesto de una falta de pago de las rentas por el arrendatario? . 22 Capítulo II. De la duración del contrato . 22 Artículo 9. Plazo mínimo 22 A) Texto legal después de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios que entró en vigor al mes de su publicación que fue el 24 de noviembre, que añade el apartado 3 al artículo. . 22 B) Texto legal anterior a la Ley 19/2009 23 ÍNDICE SISTEMÁTICO 723 C) Diferencias entre el texto actual y el anterior 23 D) Concordancia . 24 E) Proyectos y enmiendas . 24 a) Con anterioridad a la modificación producida en la Ley 19/2009 24 b) Proyectos y enmiendas antes de producirse la Ley 19/2009 . 25 F) La duración del arrendamiento en la LAU texto refundido de 24 de diciembre de 1964 . 25 G) Comentario 25 a) Duración del arrendamiento . 25 H) Problemática 25 a) En cuanto a la duración contractual 25 1) a 13) 25 14) Duración del contrato si se hubiese pactado uno nuevo antes del transcurso de los 5 años anteriores. . 25 15) ¿Bastaría para entender que el arrendatario no tenía la voluntad de renovar el contrato la puesta a disposición del arrendador de las llaves de la vivienda? . 25 16) ¿Habría que entender que se manifestó la voluntad de no renovar el contrato si se efectuó por burofax? 26 17) ¿Ha de entenderse extinguido el contrato tras cinco años de prórroga legal, si existió un acuerdo de prorrogarlo por un año más mediante la suscripción de otro? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 18) Duración del contrato si existe una cláusula en el contrato en la que se pacta una duración máxima de diez años. 27 19) Conveniencia al concertar el arrendamiento de especificar un domicilio para notificaciones relacionadas con el contrato. . 27 b) Problemática en relación al desahucio por necesidad del arrendador de que se ocupa el apartado 3 del precepto que comentamos . 28 Artículo 10. Prórroga del contrato . 29 A) Texto legal 29 B) Comentario . 30 8) Al problema sobre la posible equiparación de la prórroga del contrato a la tácita reconducción 30 21) La extensión del contrato por plazo de 3 años de que habla el artículo 10 en caso de resolución por necesidad . 30 Artículo 11. Desistimiento del contrato 30 A) Texto legal 30 B) Comentario . 31 Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario 31 A) Texto legal 31 B) Comentario . 31 C) Y en cuanto a la problemática que el art. 12 plantea 34 26) En cuanto al problema sobre «si podría considerarse también arrendatario el cónyuge que no apareciera en el contrato como titular firmante del nuevo», a lo dicho en la página 125, hemos de agregar . 34 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 724 27) Efectos del abandono por parte del arrendatario de la vivienda arrendada, su desistimiento o su renuncia a la prórroga del contrato en la relación arrendaticia 36 28) ¿Cuál será la situación jurídica de las víctimas de violencia de genero no firmante del arrendamiento? 40 29) ¿Serán aplicables aquellas obligaciones derivadas de la continuación del arrendamiento por parte del cónyuge al amparo de este artículo 12? . 41 Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador 41 A) Texto legal 41 B) Comentario . 41 Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada 42 A) Texto legal 42 B) Comentario . 42 Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario . 43 A) Texto legal 43 B) Comentario y problemática . 43 18) La atribución del uso de las viviendas de segunda residencia en Cataluña . 50 19) ¿Podrá aplicarse este artículo 15 por analogía a un arrendamiento para uso distinto del de vivienda? . 50 Artículo 16. Muerte del arrendatario 51 A) Texto legal 51 B) Comentario y problemática . 52 a) En cuanto a la problemática sobre la subrogación del cónyuge 52 5) Supuesto de un arrendamiento concertado por uno de los cónyuges, casados bajos el régimen de gananciales. 52 b) En cuanto a la problemática planteada sobre la resolución del arrendamiento por falta de notificación del fallecimiento . 53 12) ¿Habría que entender que se produjo la notificación si se siguió pagando la renta? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 13) ¿Cabría estimar que se produjo la notificación si el arrendador desde que adquirió el edificio en que se encuentra la vivienda objeto del arrendamiento conoció el fallecimiento del arrendatario y la voluntad de subrogarse su viuda? 53 14) ¿Está obligada a notificar la esposa del arrendatario fallecido? . 53 15) Conocimiento por la arrendadora del fallecimiento en el plazo legal de los tres meses. . 54 Capitulo iii. De la renta . 55 Artículo 17 . 55 A) Texto legal 55 B) Comentario y problemática . 55 10) ¿Podría ver nula la cláusula del contrato en la que se pacta que se duplica la renta a partir del mes 25 con la finalidad del de eludir la prórroga obligatoria de 5 años? 55 11) ¿Justificará el impago de la renta el incumplimiento por el arrendador de sus obligaciones de facilitar el buen uso de la vivienda? . 55 12) ¿Que debe entenderse como «mero retraso en el pago de la renta»? 55 ÍNDICE SISTEMÁTICO 725 13) En caso de ser varios los arrendatarios ¿el pago de las rentas es mancomunado o solidario? . 56 Artículo 18. Actualización de la renta . 56 A) Texto legal 56 B) Comentario y problemática . 56 a) Sistema para la actualización . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 b) Forma de aplicar la actualización durante los 5 primeros años . 56 c) Efectos de la actualización 56 d) Supuesto de que el IPC sea negativo o inferior al existente . 56 C) La renta básica de emancipación 58 a) Normativa estatal vigente 58 b) Comentario y problemática . 66 a?) Sobre los «beneficiarios» de la ayuda. . 66 b?) En cuanto a los que no pueden ser beneficiarios de las ayudas de que se ocupa el art. 2. 67 c?) En cuanto a la cuantía y condiciones del disfrute de que se ocupa el art. 3. . 67 d?) En cuanto al procedimiento para la concesión de la renta básica de que se ocupa el art. 4 y la disposición adicional lª. . 67 D) La aplicación de la renta básica de emancipación por las Comunidades Autónomas . 69 E) La cobertura del cobro de rentas arrendaticias en los contratos de alquiler de vivienda en Cataluña y la aplicación de la Renta Básica de Emancipación . 70 a) Cobertura del cobro de las rentas arrendaticias 70 b) La aplicación de la renta básica de emancipación en Cataluña 75 Artículo 19. Elevación de la renta por mejoras 80 A) Texto legal 80 B) Comentario . 81 C) Problemática 81 D) El Real Decreto 1/1998 de 27 de febrero, sobre antenas de televisión, radiodifusión y telecomunicaciones por cable en su aplicación a los edificios arrendados 81 Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales . 86 A) Texto legal 86 B) Comentario . 86 C) Problemática 87 2) ¿Que debe entenderse por gastos generales? 86 20) ¿Estará obligado el arrendatario a pagar la tasa municipal de recogida de basuras? 87 Capítulo iv. De los derechos y obligaciones de las partes 87 Artículo 21. Conservación de la vivienda . 87 A) Texto legal 87 B) Comentario . 88 a) En cuanto a la conservación de la vivienda como obligación del arrendador en general . 88 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 726 4) ¿Estará el arrendador obligado a sustituir la caldera de calefacción averiada si la causa de la avería es la antiguedad de la misma? 88 5) ¿Estará obligado el arrendador a reparar las deficiencias existentes antes de la celebración del contrato? . 88 6) ¿Estará obligado el arrendador a llevar a cabo las instalaciones complementarias, aunque el contrato de consumo lo haya hecho el arrendatario? 88 7) ¿Puede el arrendatario imponer unilateralmente la reducción de la renta a consecuencia de unas obras que le privan de parte del local? . 89 b) En cuanto a las excepciones a la obligación de conservación . 89 4) ¿Puede el arrendatario realizar las reparaciones a costa del arrendador? . . . . . . 89 Artículo 22. Obras de mejora 90 A) Texto legal 90 B) Comentario y problemática . 90 Artículo 23. Obras del arrendatario . 90 A) Texto legal 90 B) Comentario y problemática . 90 Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía 91 A) Texto legal 91 B) Comentario y problemática . 91 Artículo 25. Derecho de adquisición preferente 91 A) Texto legal 91 B) Comentario . 92 a) Sobre el derecho de adquisición preferente en general. . 92 b) Sobre el tanteo y rectracto. . 94 a?) En cuanto a los requisitos para que opere el retracto 94 C) Sobre la problemática planteada . 98 8) Respecto al problema sobre si será necesario el pago o la consignación del precio para ejercitar el retracto a la vista del art. 266.3 LEC de 2000 y del art. 1518 Código Civil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98 9) . 99 10) Forma de computar el plazo para el ejercicio del retracto 99 11) a 19) 99 20) Necesidad de ostentar la condición de arrendatario en el momento de la transmisión. . 99 21) ¿Eximirá del deber de notificar las condiciones de venta, la inscripción registral? . 99 22) Identidad entre lo vendido y lo retractado. 100 23) ¿Tendrá derecho de retracto el arrendatario de un local de negocio que lo tuviese subarrendado? 101 24) ¿Será necesario que el arrendatario ocupe la finca para que opere el derecho a la adquisición preferente? 101 25) ¿Cabrá el retracto si lo que se transmite es una parte de la finca arrendada? . 101 26) La expresión «conjuntamente» del art. 25.7 LAU ¿implica que la venta del edificio tenga que ser necesariamente en un solo acto o negocio jurídico? 101 ÍNDICE SISTEMÁTICO 727 27) ¿Podría el propietario desistir del tanteo ya ejercitado? 102 28) Cómputo del plazo para ejercitar el retracto en aplicación del art. 135 LEC. 102 29) La obligación del pago de las rentas después de haberse presentado la demanda de retracto 102 30) ¿Operará el retracto voluntario si se produce la venta del edificio recogido en el documento de prórroga del contrato de arrendamiento si no existe el precio de la compraventa? 103 Capítulo V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato . 103 Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda 103 A) Texto legal 103 B) Comentario y problemática . 103 Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones 109 A) Texto legal 109 B) Resolución del arrendamiento por incumplimiento de condiciones . 109 a) Texto legal . 109 b) Comentario . 110 c) En cuanto a la problemática planteada. 119 C) Resolución del arrendamiento por falta de pago de la renta . 120 a) Comentario . 120 b) Problemática . 120 3) El retraso en el pago de la renta. 120 4) y 5) . 121 6) Sobre la resolución del arrendamiento por impago del IBI y el coste de servivios y suministros. 121 7) Resolución del arrendamiento por falta de pago del IVA . 122 Problemas 8) a 18) 123 19) ¿Procedería el desahucio por falta de pago del consumo de agua si el arrendador no justifica que préviamente hubiere notificado los gastos? . 123 20) ¿Vendrá obligado el arrendador a notificar al acreedor la falta de pago antes de ejercitar la resolución del arrendamiento si existiere constituida una hipoteca mobiliaria sobre el bien arrendado? . 124 21) Impago de gastos comunitarios 124 D bis) La Ley 1/2009 de 3 de abril sobre «modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles» ante los supuestos de cesión o traspaso de los locales arrendados 124 I. Régimen arrendaticio vigente. . 124 a) Contratos de arrendamiento vigentes desde 1-1-1995. 124 b) Contratos de arrendamiento concertados al amparo de la LAU texto refundido de 31-12-1964. . 125 II. La Ley 1/2009 de 3 de abril sobre «modificaciones estructurales de las Sociedades Mercantiles» y su repercusión en los supuestos de cesión o traspaso de locales arrendados. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 a) Contenido de la Ley 1/2009. . 126 III. Conclusión 131 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 728 D) Sobre la Resolución del arrendamiento por la falta de pago de la fianza o de su actualización 131 E) Sobre la Resolución del arrendamiento por subarriendo o cesión . . . . . . . . . . . . 131 F) Sobre la resolución del arrendamiento por daños dolosos y obras no consentidas 132 a) En relación a la instalación de aire acondicionado anclados en las paredes . 132 b) Sobre lavadero que está en el patio y es cambiado por otro . 132 c) Sobre la instalación de un WC comunitario con apertura de puerta para acceso al mismo . 133 G) Sobre la Resolución del arrendamiento por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas 133 a) Comentario . 133 b) Problemática . 136 9) ¿Cabrá la resolución por el ejercicio en el local de la prostitución? . 136 10) ¿Podrá considerarse como actividad ilícita la falta de la licencia administrativa para el ejercicio de la actividad de desguace? . 136 11) ¿Y de dar de comer a las palomas? . 137 12) Clases de idiomas en el local arrendado para Centro docente . 137 H) En relación a la resolución del arrendamiento por no destinar la vivienda a la finalidad de tal vivienda 137 3) Abandono de la vivienda por el arrendatario y ocupación por el cónyuge que se encuentra separado de hecho . 138 I) Resolución del arrendamiento en las casas divididas en régimen de propiedad horizontal . 139 J) Resolución del arrendamiento por incumplimiento de lo dispuesto en el apartado 15.2 de la LAU 139 K) Resolución del arrendamiento por obras inconsentidas . 139 L) Sobre ruido como posible causa de resolución del arrendamiento . 140 M) Sobre la resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario 140 N) Resolución del arrendamiento por impago de servicios y suministros . 140 Artículo 28. Extinción del arrendamiento 140 A) Texto legal 140 B) Comentario . 140 a) En relación a la extinción del arrendamiento por pérdida. . 141 Problemática . 141 1) a 4) 141 5) ¿Será aplicable esta causa de resolución si la pérdida fuere una finca arrendada para uso distinto del de vivienda? . 141 6) Necesidad de llevar a cabo obras de reconstrucción . 141 Título III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda 142 A) Sobre la posibilidad de pactar un régimen arrendaticio que recoja una «prórroga forzosa» con un contenido similar al del art. 57 de la LAU de 1964 142 B) Sobre la resolución del arrendamiento por obras . 144 C) Sobre la inaplicabilidad del art. 28 a los contratos de arrendamiento 144 Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada . 147 ÍNDICE SISTEMÁTICO 729 A) Texto legal 147 B) Comentario . 147 Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario . 147 A) Texto legal 147 B) Comentario y Problemática . 148 Artículo 31. Derecho de adquisición preferente 148 A) Texto legal 148 B) Comentario y Problemática . 148 2) Posibilidad del derecho de retracto aunque el piso esté subarrendado. . 148 Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo . 148 A) Texto legal 148 B) Comentario . 148 C) Problemática 149 4) ¿Cabría el pacto en el contrato prohibiendo el subarriendo o la cesión? 149 5) ¿Cuándo habrá que entender que la autorización del subarrendador existe? 149 11) ¿Cuándo habrá que entender que la notificación es fehaciente? . 150 Artículo 33. Muerte del arrendatario 151 A) Texto legal 151 B) Comentario y Problemática . 151 Artículo 34. Indemnización al arrendatario . 151 A) Texto legal 151 B) Comentario . 152 C) Problemática 152 a) En relación al término del contrato 152 b) Sobre la actividad comercial . 152 1) ¿Que habrá de entenderse por «actividad comercial abierta al público»? . 152 Problemas 2) a 5) 153 c) En cuanto a la indemnización 153 Problemática 1) a 7) 153 d) Sobre la renta del mercado y fijación por el árbitro. . 153 Problemática 1) a 7) 153 Artículo 35. Resolución de pleno derecho 153 A) Texto legal 153 B) Comentario y Problemática . 153 Título IV. Disposiciones comunes 153 Artículo 36. Fianza . 154 A) Texto legal 154 B) Comentario . 154 a) Sobre la obligatoriedad de la prestación de la fianza . 154 b) Problemática . 155 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 730 13) ¿Estará autorizado el arrendador para apropiarse sin más de la fianza hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere por el incumplimiento de su obligación? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155 55) Supuesto de la existencia de doble fianza. 156 56) Se extinguirá la fianza prestada en favor de una sociedad anónima arrendataria, por el hecho de que dicha sociedad se transforme en una sociedad limitada? 156 57) ¿Tiene límites de garantía el aval? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156 58) ¿Podrá actualizarse una fianza respecto a un contrato anterior a la nueva LAU? . 156 59) La devolución de la fianza es factible si se produce el desistimiento del contrato por uno de los titulares 156 60) ¿Hasta dónde se entiende la responsabilidad del fiador? . 157 61) ¿Es posible, a la hora de pagar el juicio de desahucio las rentas debidas, hacer el descuento de la fianza? 157 62) ¿Puede el arrendador tener derecho a la retención de la fianza al terminar el contrato en caso de reclamación judicial a fin de hacer efectivo el derecho de crédito por el incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contratuales? . 157 63) La posible inconstitucionalidad de la fianza legal 158 Artículo 37. Formalización del arrendamiento 158 A) Texto legal 158 B) Comentario y Problemática . 158 Título V. Procesos Arrendaticios 158 Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento 159 A) Texto legal 159 B) Comentario 159 Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley hipotecaria . 160 A) Texto legal 160 B) Comentario y Problemática . 160 Disposición adicional tercera. Depósito de fianza 160 A) Texto legal 160 B) Comentario y Problemática . 160 C) La fianza en la legislación estatal anterior a la nueva LAU 1994 y en la legislación de las Comunidades Autónomas . 160 Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda 161 A) Texto legal 161 B) Comentario y Problemática . 161 Disposición adicional quinta. Modificación de la ley de enjuiciamiento civil 161 Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos 161 A) Texto legal 161 B) Comentario y Problemática . 162 ÍNDICE SISTEMÁTICO 731 Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de arbitraje 162 A) Texto legal 162 B) Comentario y Problemática . 162 Disposición adicional octava. Derecho de retorno 163 A) Texto legal 163 B) Comentario y Problemática . 163 Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía . 163 A) Texto legal 163 B) Comentario y Problemática . 163 Disposición adicional décima. Prescripción . 164 A) Texto legal 164 B) Comentario y Problemática . 164 Disposición transitorias . 164 Disposición transitoria primera. Sección 1ª. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 en general 165 A) Texto legal 165 B) Comentario 165 a) Que siguen vigentes si no produjo una novación extintiva de los mismos . 165 b) Que se produce una novación extintiva del contrato y creación de uno nuevo no sometido a la prórroga forzosa . 166 Sección 2ª. Contratos de arrendamientos concertados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 a los que es aplicable la disposición transitoria 1ª por no estar sujetos a prórroga forzosa . 167 I. Contratos de arrendamiento de viviendas propiamente dichas celebrados desde el mismo día 9 de mayo 1985 que subsistan el 1 de enero de 1995 . 167 A) Texto legal 167 B) Comentario . 167 C) Problemática 167 g) Sobre la tácita reconducción de que habla el párrafo 3 del apartado 1 de la Disposición Transitoria 1ª en particular 167 1) a 16) 167 17) En relación a si operaria la tácita reconducción y lo dispuesto en la transitoria que comentamos si hubiere existido un requerimiento al arrendatario para impedirla. . 168 18) a 20) 168 21) Contrato de arrendamiento en el que se hubiere hecho constar que el plazo es «indefinido» o que podrá prorrogarse anualmente 168 II. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados desde el mismo día 9 de mayo de 1985 que subsistan el 1 de enero de 1995 . 171 III. Contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato a los que se refiere el artículo 4.2 LAU 1964. . 171 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 732 IV. Contratos de arrendamiento sobre locales de negocio por asimilación que subsistan el 1 de enero de 1995. 171 Sección 2ª. Contratos de arrendamientos concertados con prórroga forzosa entre el 9-5-1985 y el 1-1-1995. 171 Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de viviendas celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 171 A) Texto legal 171 B) Comentario a toda la transitoria . 177 I. Disposición transitoria 2.ª. Régimen normativo aplicable . 177 A) Aplicabilidad de la LAU de 1964 como principio general . 177 B) Aplicabilidad de los artículos 12, 15 y 24 de la nueva LAU 177 C) Exclusión de los derechos de tanteo y retracto regulados en el capítulo VI del texto refundido de la LAU de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la fecha de constitución de la comunidad sobre la cosa . . .177 II. Disposición transitoria 2.ª Extinción y subrogación en los arrendamientos 177 A) Comentario en general 177 B) Subrogación por fallecimiento, al amparo del art. 58 de la LAU, texto refundido de 24 de diciembre de 1964 en general . 179 C) Subrogación por fallecimiento en los contratos vigentes a la entrada en vigor de la ley de 22 de diciembre de 1955 . 179 D) Subrogación del cónyuge y Problemática . 180 16) Subrogación si el matrimonio del cónyuge se celebró antes de la reforma del CC por ley 14/1975. 180 E) Subrogación de la persona que sin ser su cónyuge hubiere venido conviviendo con el arrendatario fallecido de forma permanente en análoga relación de afectividad con independencia de su orientación sexual 180 a) Comentario y Problemática 180 F) Subrogación del hijo . 180 G) Subrogación de los ascendientes del arrendatario y problemática . 180 H) La convivencia como norma de aplicación a toda clase de subrogaciones y problemática 180 I) Procedimiento y orden de prelación . 181 J) Imposibilidad de renuncia por un beneficiario a la subrogación en favor de otro de distinto grado de prelación y problemática 181 K) Subrogaciones producidas al amparo del art. 59 LAU 1964 . 181 L) Ejercicio de la acción de resolución del arrendamiento por extinción del contrato y no subrogación y problemática 181 7) ¿A que clase de juicio ha de acudirse al finalizar el plazo de subrogación en el supuesto de los apartados 4 y 5? . 181 M) De la notificación de la subrogación y problemática 181 ÍNDICE SISTEMÁTICO 733 11) ¿Será perceptiva una notificación del art. 16.3 cuando el arrendatario sea hijo mayor de 65 años o beneficiario de las prestaciones públicas a las que se refiere el apartado 8 de la transitoria? 181 III. Disposición transitoria 2.ª Otros derechos a favor del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . 182 I. Impuesto sobre el patrimonio de las Personas físicas y problemática . 182 II. Impuesto sobre bienes inmuebles 182 17) Plazo para repercutir el IBI y posibilidad de hacerlo con efectos retroactivos. . 182 20) ¿Cabrá repercutir el IBI de años anteriores a la adquisición del piso por el nuevo arrendatario? 183 21) a 23) 183 24) El valor catastral de las fincas y sus efectos en orden al cobro del IBI. 183 III.?Obras de reparación 183 A) Texto legal y Comentario . 183 B) Repercusión por obras de reparación utilizando el sistema del artículo 108 de la LAU de 1964 . 183 Problemática 184 1) y 2) 184 3) ¿Cabría aplicar la repercusión a los arrendamientos concertados después de la entrada en vigor de la Ley de 1 de julio de 1964 reformando la de 1956 y antes del 9 de mayo de 1985 en que entró en vigor el llamado Decreto Boyer? . 184 3 bis) La repercusión legal por obras de reparación en los arrendamientos concertados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995 184 4) a 20) 186 21) ¿Cabría una repercusión en caso de instalación de un nuevo ascensor? 186 22) a 35) 186 C) Repercusión por obras de reparación utilizando el nuevo sistema que se prevé en el apartado 10.3 187 Problemática 188 1) ¿Podran repercutirse los gastos correspondientes por la instalación de una TDT tratándose de una finca completa de alquiler? . 188 IV.?Repercusión del coste de servicios y suministros . 188 A) Texto legal y Comentario 188 B) Problemática 188 1 a 6) 188 7) Repercución de los gastos de comunidad de propietarios 188 De la 8) a la 24) . 188 25) Repercusión del impuesto de basuras 188 IV. Disposición transitoria 2.ªActualización de la renta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 A) Presupuestos para que proceda la actualización . 189 a) Texto legal y Comentario 189 b) Problemática . 189 27) Aceptación tácita de la actualización. . 189 28) a 32) 190 33) Plazo para el ejercicio de la actualización por el arrendador . 190 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 734 34) a 38) 190 39) ¿Se considerará como notificación la solicitud al arrendatario de datos para comprobar si procede o no la actualización de la renta? . 190 40) ¿Habrá que entender que no existe oposición a la actualización por parte del arrendatario que notifica su falta de ingresos y la inadecuación de la misma? 190 41) ¿Afectará a la resolución del contrato en el plazo de 8 años, el intento de rectificación, posterior a la negativa a la actualización expresamente manifestada? . 190 42) ¿Procederá la extinción del contrato a los 8 años, si caducó la acción de anulabilidad de la oposición a la actualización? . 191 43) ¿Será válido el pacto de que no se producieran unas actualizaciones a partir del segundo tramo, y que el contrato de arrendamiento se extinguiera a los 8 años? 191 44) ¿Tendría derecho la hija con derecho a la subrogación en el arrendamiento si completa el plazo de 8 años? 191 45) ¿Existirá oposición a la actualización si la arrendataria alega la falta de ingresos pero no lo acredita? . 191 46) ¿Operará el plazo de extinción de los 8 años si existió oposición sin que se manifestara que fuera por falta de ingresos? . 191 47) ¿Serán acumulables los índices del coste de vida de los años anteriores en los que no se procedió a actualización de renta? . 191 B) Reglas para llevar a cabo la actualización . 191 Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985,y subsistentes el 1-1-1995 192 A) Texto legal vigente 192 a) Régimen normativo aplicable . 192 b) Extinción y subroga . 192 c) Actualización de la renta 194 d) Otros derechos del arrendador . 195 e) Otros derechos del arrendatario. . 195 B) Justificación de esta disposición transitoria en la exposición de motivos de la nueva LAU . 196 C) Comentario a toda la transitoria . 196 I. Disposición Transitoria 3.ª Régimen normativo aplicable en general . . . . . . . . . . . . . . 197 A) Texto legal y Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 B) Preceptos de la LAU de 1964 que sufren modificación . 197 C) Problemática 197 1) En relación al problema 1 sobre si deben englobarse también en esta transitoria los arrendamientos celebrados para explotar una oficina de farmacia? . 197 II. Disposición Transitoria 3.ª. Extinción y subrogación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197 A) Texto legal 197 B) Extinción de los contratos de arrendamiento que en 1-1-1995 se encuentren en situación de prórroga legal o forzosa . 197 ÍNDICE SISTEMÁTICO 735 C) Extinción de los contratos de arrendamiento anteriores al 9-5-1985 que en 1 de enero de 1995 se encuentren en situación de prórroga legal cuando el arrendatario fuere una persona física 198 a) Texto legal . 198 b) Proyectos y enmiendas . 198 c) Comentario . 198 a?) Jubilación del arrendatario . 198 a??) Comentario 198 b??) Problemática 198 1) ¿Qué debe entenderse por «jubilación» a efectos del precepto que comentamos? 198 2) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198 3) ¿Afectará de algún modo esta nueva normativa a la situación de los arrendatarios que estuvieren jubilados el 1 de enero de 1995 y siguieren al frente del negocio? 198 4) ¿Existirá la obligación de notificar la subrogación? . 198 5) a 15) . 199 16) ¿La declaración de incapacidad para ejercer como peluquera es equiparable a la jubilación? 199 b?) Fallecimiento del arrendatario. 200 c?) Subrogación del cónyuge. . 200 a??) Comentario 200 b??) Problemática 200 1) ¿Habrá de cumplirse, en relación al traspaso, lo dispuesto en el art. 32 LAU 1964? 200 2) a la 6) . 200 d?) Subrogación del descendiente del arrendatario. . 200 D) Extinción de los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 que en 1 de enero de 1995 se encuentren en situación de prórroga legal cuando el arrendatario fuere una persona jurídica 200 a) Comentario . 200 b) Arrendamientos de locales en los que se desarrollen «actividades comerciales». . 200 a?) Comentario . 200 b?) Problemática . 200 E) Arrendamiento de locales en los que se desarrollen actividades comerciales cuya superficie sea superior a 2.500 m2 . 200 a) Comentario . 200 b) Problemática . 201 1) ¿Habrá que contabilizar la parte del solar destinada de forma complementaria al local? 201 2) Supuesto de que se llevan a cabo una actividad principal y una complementaria. 202 3) ¿Que cuotas deben tenerse en cuenta si no existe la cuota municipal del IAE? 202 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 736 4) Arrendamiento de local en el que la sociedad arrendataria tiene instaladas una industria de fabricación y venta de hormigón y prefabricados de este material. 202 5) ¿A que cuota debe estarse si la finca que se encontraba en condominio a base de tres naves industriales arrendadas, se divide en tres cada una de ellas en arrendamiento? . 202 6) ¿A que cuota ha de estarse si la actividad se lleva a cabo en varios locales, en uno de ellos la principal y en otra, la complementaria? 203 7) ¿Sería válido fraccionar el IAE según la superficie del local para reducir la cuota? 203 8) ¿Que IAE será el aplicable en el arrendamiento de un local para sucursal de un banco? 203 9) Prueba del IAE aplicable. 203 10) ¿Que actividad ha de tenerse en cuenta para fijar el iae? . 204 11) Duración del contrato si la tarifa del IAE es inferior a 85.000 ptas? . 204 12) ¿Cual sería el plazo de duración si se arrienda una estación de transformación eléctrica? 204 13) ¿Que cuota ha de tenerse en cuanto a efectos de la duración del contrato si la actividad no se declara y es superior a la pagada? 204 14) Plazo de extinción si el local se dedica a la venta de motores y maquinaria. 204 F) Arrendamiento de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las «comerciales» . 205 G) Duración de los arrendamientos en situación de prórroga legal, si el arrendatario es una persona jurídica y en los 10 años anteriores al 1-1-95 se hubiere producido el traspaso del local de negocio . 205 H) Duración de los arrendamientos en situación de prórroga legal si el arrendatario fuere una persona jurídica y traspasa el local a una persona física. 205 I) Duración de los arrendamientos si el local se destina a una Entidad financiera. . 205 J) Duración de los arrendamientos en situación de prórroga legal, sea el arrendatario una persona física o una persona jurídica, si es el arrendatario el que revisa la renta . 205 K) Duración de los arrendamientos en situación de prórroga legal, sea el arrendatario una persona física o jurídica, si habiéndose llevado a cabo la actualización de la renta por el arrendador dicho arrendatario opta por la no aplicación de la misma . 205 L) Contratos de arrendamiento de local de negocio que en 1-1-995 se encuentren en período de plazo contractual . 205 M) Régimen jurídico en tanto en cuanto el contrato estuviere en plazo contractual y Problemática . 205 III. Disposición transitoria 3.ªActualización de las rentas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206 A) Presupuestos para que proceda la actualización y Problemática 206 21) ¿Surtirá efecto la actualización de la renta por el arrendatario en cuanto a la prórroga de cinco años si fuese posterior el emplazamiento? 206 B) Reglas para llevar a cabo la actualización . 206 ÍNDICE SISTEMÁTICO 737 C) Revisión de la renta a instancia del arrendatario y efectos que produce en orden a la duración del arrendamiento y problemática 206 D) Improcedencia de la revisión de la renta si el arrendatario opta por su no aplicación al ser requerido para la actualización y problemática 206 a) Texto legal y Comentario 206 b) Problemática . 206 1) a 3) 206 4) ¿Significará la oposición por el arrendatario a la actualización por improcedencia, una oposición y, en consecuencia, la extinción del contrato en 5 años? . 207 IV. Disposición transitoria 3.ª. Otros derechos del arrendador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 V. Disposición transitoria 3.ª . 207 A) Indemnización al arrendatario al extinguirse el arrendamiento y problemática . 207 B) Derecho preferente del arrendatario a continuar en el local arrendado . 208 VI. Disposición transitoria cuarta. Contratos de arendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 . 208 A) Texto legal 208 B) Comentarios en general . 208 I. Normativa jurídica aplicable en general y problemática . 208 II. Arrendamientos asimilados al inquilinato 208 III. Disposición transitoria 4.ª. Arrendamientos concertados por la Iglesia Católica y Corporaciones que no persigan ánimo de lucro . 209 A) Comentario 209 B) Problemática . 209 1) y 2) . 209 3) ¿Qué ámbito habrá que dar a las «Corporaciones que no persigan ánimo de lucro»? . 209 4) a 9) 214 10) Local arrendado para servir a un grupo político. 214 11) ¿Son corporaciones sin ánimo de lucro las asociaciones culturales o deportivas? . 214 12) ¿Cabría encajar en este apartado los clubs de fútbol profesionales? . 216 13) ¿Dónde encajar los arrendamientos al Estado, Provincia, Municipio, Comunidades Autónomas y Diputaciones? 216 14) a 19) 223 20) Local arrendado a una asociación de Buques y Estibadores . 223 21) Local arrendado al Instituto Nacional de la Seguridad Social. 223 22) Local arrendado a una asociación cultural sin ánimo de lucro . . 223 23) Local arrendado a una asociación que persigue la promoción del yoga. . 223 IV. Disposición transitoria 4.ª. Arrendamientos asimilados a local de negocio . . 224 A) Texto legal y Comentario . 224 B) Problemática . 224 1) ¿Será aplicable el precepto si la arrendataria de la oficina sea una persona jurídica? 224 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 738 2) a 8) 224 9) ¿Encajarán en el precepto los arrendamientos de locales para oficinas de correos? 224 10) a 13) 224 14) Local arrendado para ser destinado a oficinas como de «negocio» 224 15) a 25) 226 26) Local arrendado para usarlo la arrendataria para prestar servicios a una comunidad de propietarios a cambio de una contraprestación . 226 27) Local bajos arrendado para despacho de oficina encuadrado dentro del epígrafe 4761 correspondiente a la «edición de libros» 226 28) Piso de una sola habitación arrendado para «oficina-servicio de hogar» 226 29) Local arrendado para guardamuebles . 226 30) Local arrendado para que el titular una actividad meramente secundaria y accesoria del negocio o centro de operaciones que radica en otro lugar diferente 226 31) Local arrendado para almacén de arte de cerco y pertrechos de pesca 226 32) Arrendamiento de un local para garaje que se usa como almacén 226 33) Local arrendado en el que se lleva a cabo el empaquetado de frutas y verduras . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 V. Disposición transitoria 4.ª. Arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollan actividades profesionales 227 5) ¿Sería aplicable la transitoria al supuesto de que en una finca arrendada para vivienda propiamente dicha y destinada por el arrendatario a dicha finalidad, se ejerciese también una actividad profesional? . 227 6) ¿Entraría también en la transitoria el arrendamiento por una persona jurídica de un despacho profesional? . 227 7) a 14) 227 15) ¿Habrá de aplicarse esta transitoria si en el contrato de arrendamiento se autoriza expresamente que se destine a vivienda? . 227 16) a 30) 228 31) ¿Debe tenerse en cuenta en orden al ejercicio de la actividad profesional la cuota del IAE? 228 32) Arrendamiento de piso en el que exista un taller de prótesis dental 228 33) ¿Cabe entrar a dilucidar si el arrendamiento es de local de negocio o de un contrato asimilado vivienda si se ejerce en el local la profesión de abogado? . 228 34) Arrendamiento de local en el que se ejerce una actividad de agencia de seguros. 229 35) Supuesto de que en el contrato se hubiese pactado una actualización de diez años. 229 36) Ejercicio en el local de la actividad de administración de fincas . 230 37) Ejercicio de una gestoría administrativa 231 Disposición transitoria quinta 232 I. Arrendamientos de viviendas de protección oficial 232 A) Texto legal 232 B) Comentario y Problemática . 232 ÍNDICE SISTEMÁTICO 739 Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales . 233 Disposición derogatoria única 233 A) Texto legal 233 B) Comentario 233 Disposición final primera. Naturaleza de la Ley . 233 A) Texto legal 233 B) Comentario 233 Disposición final segunda . 234 A) Texto legal 234 B) Comentario 234 Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta Ley . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234 A) Texto legal 234 B) Comentario 234 Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal . 235 A) Texto legal 235 B) Comentario 235 C) Problemática 235 1) a la 4) 235 Disposición derogatoria única 235 A) Texto legal 235 B) Comentario 235 Parte Segunda Las cuestiones arrendaticias en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil Título I. De la competencia y del procedimiento en general en la aplicación de la normativa arrendaticia 239 Capítulo I. De la competencia 239 Sección Iª. De la competencia y del procedimiento antes de la entrada en vigor de la nueva ley de enjuiciamiento civil de 7 de enero de 2000 . 239 Sección 2ª. De la competencia en los procesos civiles iniciados después de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000 . 239 I. De la competencia de los Tribunales españoles 239 A) Textos legales 239 B) Competencia objetiva . 239 Problemática . 239 1) a 6) 239 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 740 7) Competencia de la jurisdicción civil en la reclamación de una indemnización estipulada en una cláusula penal en un arrendamiento, siendo el propietario un Ayuntamiento. . 239 C) De la competencia en el orden jurídico internacional . 240 D) De la jurisdicción civil del Estado español en cuanto a los agentes diplomáticos . 240 II. Competencia por razón de la cuantía en orden al juicio ordinario o al verbal 240 A) Texto legal 240 B) Comentario 240 III. Competencia territorial . 242 A) Texto legal 242 Problemática 242 1) a la 7) . 242 Capítulo II. Del procedimiento en general después de la entrada en vigor de la nueva LEC . 242 A) Capacidad para ser parte y legitimación procesal . 242 A) Texto legal 242 B) Comentario 243 B) Litisconsorio . 243 A) Texto legal 243 B) Comentario 243 C) De la intervención de terceros en el proceso . 243 A) Intervención de sujetos en general 243 a´) Texto legal . 243 b´) Comentario 243 B) Intervención provocada . 243 a´) Texto legal . 243 C) Intervención de consumidores y usuarios 244 a´) Texto legal . 244 D) De la sucesión procesal 245 A) Texto legal 245 B) Comentario 246 E) De la transacción y de la suspensión 246 A) Texto legal 246 F) De la renuncia y del desistimiento 246 A) Texto legal 246 B) Comentario 247 C) Ámbito de la jurisprudencia . 247 G) Del allanamiento . 247 A) Texto legal 247 H) De la terminación del proceso 248 A) Texto legal 248 B) Comentario 249 I) Intervención de procurador y abogado . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 ÍNDICE SISTEMÁTICO 741 A) Texto legal 250 B) Comentario 253 J) De los plazos y los términos . 253 a) Texto legal 253 b) Doctrina jurisprudencial 253 K) De la inmediación . 253 a) Texto legal 253 L) Condenas de futuro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 254 a) Texto legal 254 b) Comentario 254 c) Doctrina jurisprudencial 255 Ll) Condena en costas 255 a) Texto legal 255 B) Comentario y jurisprudencia 255 M) De la acumulación de acciones 255 A) Texto legal 255 B) Comentario 256 C) Problemática 256 8) Acumulación de una acción por traspaso legal y una acción de desahucio por precario 256 9) Acumulación de una acción de resolución por falta de pago y de una reclamación de rentas contra el arrendatario y el fiador 256 N) De las notificaciones, emplazamientos, citaciones, requerimientos, mandamientos y oficios . 256 A) Comentario 256 b) Doctrina jurisprudencial 260 Ñ) De la excepción de la litispendencia y de la excepción de la cosa juzgada . 262 O) De la prejudicialidad civil . 263 A) Texto legal 263 B) Ámbito de la jurisprudencia 263 P) De la buena fe en el aspecto procesal . 263 A) Texto legal 263 B) Comentario 263 Q) De la conciliación 264 Título II. De los procesos declaratorios . 264 Capítulo I-II. De las reglas para determinar el proceso declaratorio correspondiente a cada uno de los que se ocupan los artículos 248 y 255 264 A) Texto legal 264 B) Comentario 265 Capítulo III. Del juicio verbal en general 267 A) Texto legal 267 C) Problemática 272 1) a la 3) 272 4) Cuantía de los pleitos sobre arrendamiento de inmueble . 272 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 742 Capítulo IV. Del juicio ordinario en general . 272 A) Texto legal 272 B) Comentario 274 C) Problemática 275 1) Pruebas si la demandada es una continuadora del procedimiento monitorio 275 2) Posibilidad de pedir en el juicio declarativo la liberación del deudor arrendatario, previa la consignación de las rentas debidas . 275 Capítulo V. Del juicio de desahucio 275 Sección 1.ª. Del juicio de desahucio en general 275 A) Derogación de los artículos 38 al 40 y de la disposición adicional 5.ª de la lau de 24 de noviembre de 1994, y de los artículos 1.561 Y siguientes de la lec de 1881 275 B) Normativa aplicable desde el 8 de enero de 2001, en que entró en vigor la nueva lec de 1-1-2000. 275 C) Comentario en general . 276 Problemática . 277 1) ¿Cómo habrá de asumirse el compromiso por el demandado? 277 2) Caso de incumplir el compromiso ¿Se podrán reclamar las rentas y costas objeto de condonación? 277 Problemática 279 1) ¿Y si en el contrato de arrendamiento no se designa expresamente un domicilio para comunicaciones distinto de la vivienda o local arrendado, pero consta de alguna manera en su texto? 279 D) Problemática 286 1) ¿Será posible acudir al juicio monitorio para que el arrendador reclame rentas y otras deudas al arrendatario sin incluir las pretensiones de desahucio? 286 2) a la 11) 287 12) y 13) . 287 14) La excepción de litispendencia en los juicios de desahucio 287 15) a 21) 288 22) ¿Puede apreciar el juez una causa de desahucio que no fue oportunamente alegada en su demanda? 288 23) Desahucio de vivienda ocupada por un empleado municipal por servicios prestados a una Entidad Local menor 288 Sección 2ª. Del juicio de desahucio por falta de pago en particular . 288 A) Normativa vigente . 288 B) Comentario 288 C) Problemática del desahucio por falta de pago en particular 289 1) al 4) 289 5) Cuantía en los juicios de desahucio por falta de pago 289 6) al 9) 290 10) Posibilidad de la acumulación de las acciones de desahucio y las reclamaciones de rentas contra el arrendatario y los fiadores solidarios . . . . . . . . . . . . . . . . . . 290 ÍNDICE SISTEMÁTICO 743 11) ¿Podrá el arrendador que haya entrado en el local como consecuencia del desahucio entablado contra el arrendador por falta de pago de la renta, retener el local arrendado? 290 12) ¿Podrá ejercitarse el desahucio por falta de pago si se produce el segundo impago de la misma? . 290 13) Será posible el dasahucio por falta de pago de una sola mensualidad? 290 14) Posible extensión de la condena de pago de las rentas realizada en sentencia hasta el momento de la devolución de la finca . 290 15) Posibilidad del desahucio por falta de pago en un arrendamiento bajo cubierta que no consta en la escritura general de la finca . 291 16) La declaración del concurso y el desahucio por falta de pago . 291 Sección 3ª. Estudio especial de la enervación de la acción de desahucio por falta de pago 291 A) La enervación del desahucio por falta de pago antes de la entrada en vigor de la nueva LEC de 7 de enero de 2000 291 B) Texto legal después de la entrada en vigor de la nueva ley de enjuiciamiento civil y antes de la modificación producida en esta ley procesal por la de 23/2003 de 10 de julio 291 A) Texto legal 291 B) Texto después de la Ley 23/2003, de 10 de julio de Garantía de bienes de Consumo 291 C) Comentario 292 D) Problemática 294 1) y 2) . 294 3) ¿Será aplicable la imposibilidad de la enervación si ya se hubiere producido una o varias con motivo de desahucio promovido antes del 1 de enero de 1995? . 294 4) a 8) 295 9) ¿Qué sucede con las costas en el supuesto de enervación? 295 10) a 19) 295 20) El requerimiento al arrendatario con dos meses de antelación 295 21) a 50) 295 51) ¿Habrá de entenderse que existe enervación si el pago se verifica a raíz de un acto de conciliación? 295 52) La enervación mediante la consignación de las rentas ante Notario, no existiendo requerimiento de pago previo por parte del arrendador . 296 53) ¿Será válido el requerimiento en orden a impedir el desahucio si no se acompaña justificante del recibo del IBI? 297 Capítulo VI. Del ejercicio de acciones tipo arrendaticio distintas a las de desahucio por falta de pago y por expiración del término del contrato . 297 A) Juicio a seguir 297 B) Determinación de la cuantía 298 C) Demás trámites . 298 D) Problemática 298 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 744 1) a 6) 298 7) ¿Procedería la resolución del arrendamiento por incumplimiento de pago si existe discrepancias sobre el importe de la renta? . 298 8) ¿Puede realizarse el pago de la renta si no está especificado el lugar? . 299 9) ¿Podrá ser condenado el arrendatario al pago de los gastos bancarios por la devolución del recibo de la renta? 299 10) Legitimación activa para instar la ejecución de la sentencia de desahucio dictada a favor del adjudicatario fallecido 300 Capítulo VII. Recursos de apelación y de casación en general. abono de rentas y consignación para recurrir 300 A) Texto anterior a la vigencia de la nueva LEC . 300 B) Texto de la nueva LEC de 7 de enero 2000 300 C) Diferencias entre uno y otro texto legal . 300 D) Interpretación correctora del Tribunal Constitucional 300 E) Problemática 300 1) a 30) 300 31) ¿Habrán de consignarse además de las rentas también las cantidades complementarias? . 300 Capítulo VIII. Del recurso de apelación en particular . 301 A) Texto legal 301 B) Comentario 301 C) Problemática 303 1) Necesidad de abonar la renta para apelar . 303 2) a 15) 303 16) Recurso de apelación sin escrito de preparación 303 17) ¿Sería válida la consignación de las rentas vencidas con posterioridad al evento de preparación? . 303 Capítulo IX. Del recurso extraordinario por infracción procesal y del recurso de casación . 304 Sección 1.ª. Del recurso extraordinario por infracción procesal 304 I. Textos legales . 304 II. Problemática 304 Sección 2.ª. Del recurso de casación 305 I. Textos legales . 305 II. Acuerdo de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 2000 estableciendo criterios sobre recurribilidad, admisión y régimen transitorio en relación con los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal, regulados en la nueva Ley de enjuiciamiento civil . 305 III. Comentario . 305 IV. Problemática . 305 1) y 2) . 305 3) Resoluciones recurribles . 305 ÍNDICE SISTEMÁTICO 745 5) Requisitos del escrito de preparación del recurso . 306 V. Diversos supuestos prácticos en los que sería posible el recurso por interés casacional . 306 A) Sobre la posible paralización del proceso de actualización por alteración sobrevenida de las circunstancias económicas del arrendatario . 306 B) Sobre la interpretación de los números 2 y 3 de la transitoria 3.ª . 306 C) Sobre la calificación como precario o como comodato en el caso de atribución del uso de la vivienda por sentencia matrimonial . 306 D) Sobre la causa de resolución del arrendamiento prevista en el artículo 63.3 y 114.11 de la LAU de 1964 por cierre, en caso de conversión en almacén de un local 306 E) Sobre la resolución del arrendo de vivienda por falta de notificación por escrito en la forma prevista en el artículo 16.3 de la LAU de 1994. . 307 F) Sobre la naturaleza y alcance del derecho de uso de la vivienda atribuida en proceso matrimonial al cónyuge no titular de que habla el artículo 15 LAU de 1994 307 G) Sobre la aplicación de la Transitoria 4.ª de la nueva LAU, en relación con los artículos 2.2 y 4.2 de la LAU de 1964 307 H) Sobre los arrendamientos complejos . 307 I) Sobre la causa de resolución del contrato por cierre ante la conversión en almacén de un local de negocio si su primitiva finalidad fue el servicio directo a la clientela 307 J) Sobre el impago por parte del arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles como causa de desahucio 307 K) Sobre la resolución del arrendamiento por pérdida o destrucción . 307 L) Sobre la actualización de rentas 307 Sección 3.ª. Del recurso de amparo 307 Capítulo X. Del recurso de revisión . 310 I. Texto legal en la nueva LEC 310 II. Diferencias con el recurso de revisión previsto en la LEC de 1881 310 II. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 310 Capítulo XI. Del arbitraje en el ámbito de los arrendamientos . 310 I. Texto legal . 310 II. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 A) El arbitraje después de la nueva LAU de 24 de noviembre de 1994 . 311 B) El arbitraje después de la entrada en vigor de la nueva LEC de 7 de enero de 2000 . 311 C) El arbitraje después de la Ley de 22-12-2003. . 311 D) Problemática 311 1) Posibilidad del arbitraje en los arrendamientos urbanos y especialmente en los desahucios 311 Capítulo XII. Ejecución de sentencias de desahucio y de otras cuestiones arrendaticias . 312 I. Texto legal 312 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 746 II. Comentario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 II. Problemática 314 1) a 5) 314 6)¿Qué debe entenderse por ocupante de mero hecho y por ocupante sin título suficientes? 314 8) a 13) 314 14) La práctica del mobbing inmobiliario . 314 Capítulo XII (bis). De la ejecución provisional de las sentencias de desahucio 315 I. Texto legal 315 II. Comentario general 315 III. Comentario referido al desahucio en particular . 315 IV. Problemática . 315 1) a 6) 315 Capítulo XIII. Interdictos de retener y recobrar la posesión en las relaciones arrendaticias . 315 Capítulo XIV. Otras cuestiones . 315 A) Ayuda a inquilinos con alta vulnerabilidad social 315 B) Medidas para garantizar la eficiencia hídrica de los edificios 316 C) Aplicabilidad de la nueva Ley 19/2009 de 23 de noviembre a los procesos en trámite . 316 D) Competencias del Secretario judicial . 316 E) Derogación de la disposición anterior a la Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE del 24) . 316 Parte tercera De los artículos del texto refunidod de 24 de diciembre de 1964 y de la problemática que plantean Capítulo I. Ámbito de aplicación de la ley, clases y características de los contratos que regula . 319 Artículo 1 . 319 A) Texto legal 319 B) Antecedentes 319 C) Problemática 319 1) Ámbito general de la LAU de 1964 319 2) a 100) 320 Artículo 2 . 320 A) Texto legal 320 B) Comentario 320 II. Arrendamiento de temporada 320 ÍNDICE SISTEMÁTICO 747 III. Arrendamientos de casinos y círculos de recreo . 320 IV. Uso de viviendas por porteros y asalariados . 321 V. Casa-habitación en finca rústica 321 Artículo 3 . 321 A) Texto legal 321 I. El artículo 3 ante la nueva lau de 24-11-1994 . 321 II. Arrendamiento de industria propiamente dicho . 322 III. Arrendamiento del local con instalaciones 322 IV. Arrendamiento de espectáculos . 322 Artículo 4 . 322 A) Texto legal 322 I. El artículo 4 ante la nueva lau de 24-11-1994 . 323 II. Ejercicio de una profesión o pequeña industria doméstica 323 III. Locales ocupados por iglesia católica, estado, municipio y otras entidades . 323 Artículo 5 . 323 A) Texto legal 323 B) Comentario y problemática . 323 Capítulo II. Naturaleza de los derechos que concede esta ley . 324 Artículo 6 . 324 A) Texto legal 324 B) Comentario y problemática 324 Artículo 7 . 324 A) Texto legal 324 B) Comentario y problemática 325 Artículo 8 . 325 A) Texto legal 325 B) Comentario y problemática 325 Artículo 9 . 325 A) Texto legal 325 B) Comentario y problemática 325 Capítulo III. Del subarriendo . 325 Sección primera. Subarriendo de viviendas . 326 Artículo 10 . 326 A) Texto legal 326 B) Problemática 326 1) a 18) 326 Artículo 11 . 326 A) Texto legal 326 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 748 B) Comentario y problemática 326 Artículo 12 . 326 A) Texto legal 326 B) Comentario y problemática 327 Artículo 13 . 327 A) Texto legal 327 B) Comentario y problemática 327 Artículo 14 . 328 A) Texto legal 328 B) Comentario y problemática 328 Artículo 15 . 328 A) Texto legal 328 B) Comentario y problemática 328 Artículo 16 328 A) Texto legal 328 B) Comentario y problemática 329 Artículo 17 . 329 A) Texto legal 329 B) Comentario y problemática 329 Artículo 18 . 329 A) Texto legal 329 B) Comentario y problemática 330 Artículo 19 . 330 A) Texto legal 330 B) Comentario y problemática 330 Artículo 20 . 330 A) Texto legal 330 B) Comentario y problemática 330 Artículo 21 . 330 A) Texto legal 330 B) Comentario y problemática 330 Sección segunda. Subarriendo de locales de negocio . 331 Artículo 22 . 331 A) Texto legal 331 B) Comentario y problemática 331 Capítulo Iv. Cesión de vivienda y traspaso de local de negocio . 331 Sección primera. Cesión de vivienda 331 Artículo 23 . 331 ÍNDICE SISTEMÁTICO 749 A) Texto legal 331 B) Comentario y problemática 331 Artículo 24 . 331 A) Texto legal 331 B) Comentario y problemática 332 Artículo 25 . 332 A) Texto legal 332 B) Comentario y problemática 332 Artículo 26 . 333 A) Texto legal 333 B) Comentario y problemática 333 Artículo 27 . 333 A) Texto legal 333 B) Comentario y problemática 333 Artículo 28 . 333 A) Texto legal 333 B) Comentario y problemática 334 Sección segunda. Traspaso de local de negocio . 334 Artículo 29 . 334 A) Texto legal 334 B) Comentario y problemática 334 Artículo 30 . 334 A) Texto legal 334 B) Comentario y problemática 334 Artículo 31 . 334 A) Texto legal 334 B) Problemática 335 a) Problemas del apartado 1.º: Constitución de una asociación familiar . 335 15) Adjudicación de un derecho arrendaticio a la esposa tras la disolución de la sociedad de ganaciales . 335 b) Problemas del apartado 2.º: Constitución de una cooperativa u otra unidad sindical 335 1) Requisitos para la aplicación de este apartado 2. 335 2) a 8) 336 9) ¿Será aplicable este apartado 2 a las sociedades anónimas laborales? . 336 10) ¿Y una sociedad irregular formada por el arrendatario y sus empleados? . 336 c) Problemas en relación al apartado 3: «Transformación por ministerio de la ley de una empresa individual en cualquier forma de sociedad» . 336 d) Problemática en relación al apartado 4: «Transformación, fusión o escisión de sociedades o entidades públicas o privadas» . 336 Artículo 32 . 342 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 750 A) Texto legal 342 B) Problemática 342 a) Problemas de tipo general . 342 1) a 7) 342 8) Efectos de la cesión del contrato de arrendamiento sobre la obligación preexistente a la cesión . 342 b) Problemas referentes a cada uno de los requisitos del artículo 343 a) En cuanto al requisito 1º . 343 1) al 6) . 343 b) En cuanto al requisito 2º . 343 1) al 4) . 343 c) En cuanto al requisito 3º . 344 d) Sobre el requisito 4º de la notificación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 344 1) Naturaleza jurídica de esta notificación . 344 2) Notificación hecha por representante del arrendatario . 344 3) a la 17) 344 18) ¿Cabría aplicar la doctrina del silencio y conformidad del arrendador en el supuesto de una notificación hecha por el arrendatario de la decisión de traspasar? . 344 19) y 20) 345 e) Sobre el requisito 5.º Otorgarse el traspaso por escrita pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador . 345 1) ¿El requisito de la escritura pública es ad solemnitatem o ad probationem? . 345 f) Respecto al requisito 6.º Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el número 4.º, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente, y que éste ha contraído la obligación establecida en el número 2 345 1) a 12) 345 13) ¿Será necesario mencionar el IVA cuando se notifica la decisión de traspasar y el precio convenido? . 345 Artículo 33 . 346 A) Texto legal . 346 A) Problemática . 346 1) a 11) 346 12) Del embargo del derecho de traspaso consecuencia de la aplicación de la Ley de hipoteca mobiliaria de 16 de diciembre de 1954. . 346 13) a 35) 346 Artículo 34 . 346 A) Texto legal . 346 B) Comentario 346 Artículo 35 . 347 A) Texto legal . 347 ÍNDICE SISTEMÁTICO 751 B) Problemática . 347 Artículo 36 . 347 A) Texto legal . 347 B) Problemática . 347 Artículo 37 . 347 A) Texto legal . 347 B) Problemática . 348 Artículo 38 . 348 A) Texto legal . 348 B) Comentario . 348 Artículo 39 . 348 A) Texto legal . 348 B) Problemática . 348 Artículo 40 . 349 A) Texto legal . 349 B) Problemática . 349 Artículo 41 . 349 A) Texto legal . 349 B) Problemática . 349 Artículo 42 . 349 A) Texto legal . 349 B) Problemática . 350 Capítulo V. Del arrendamiento de viviendas amuebladas 350 Artículo 43 350 A) Texto legal . 350 B) Problemática . 350 1) a 6) 350 Artículo 44 . 350 A) Texto legal . 350 B) Problemática . 350 1) a 5) 350 Artículo 45 . 351 A) Texto legal . 351 B) Problemática . 351 1) ¿Será necesario para pedir el reintegro de las cantidades indebidamente abonadas que esté el contrato subsistente? . 351 Artículo 46 . 351 A) Problemática . 351 APÉNDICE A LA NOVÍSIMA SUMA DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 752 Capítulo VI. Derechos de tanteo y retracto del inquilino y del arrendatario de local de negocio . 351 1) La nueva LAU de 24 de noviembre de 1994. . 351 2) La LAU de 1964 351 Artículo 47 . 351 A) Texto legal . 351 B) El artículo 47 después de la nueva lau de 24-11-1994 . 352 C) Problemática . 352 6) Adjudicación como consecuencia de división de cosa común. . 352 9) En relación a la transmisión desde el punto de vista del objeto transmitido. 353 10) Legitimación activa para el ejercicio de los derechos de tanteo o retracto. . 355 1. Necesidad de que el arrendamiento exista. 355 2. Necesidad de que el arrendatario ocupe realmente el piso o el local 355 3. a 28. . 356 29. Subarrendatario . 356 11) a 30) 356 Artículo 48 . 356 A) El artículo 48 ante la nueva lau . 356 B) Problemática . 356 1) a la 7) 356 8) ¿Será necesaria la notificación para que empiece a contarse el plazo de los sesenta días para el ejercicio del retracto? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 356 9) Personas que pueden ejercitar estos derechos. 357 10) Reembolso de los gastos a que se refiere el art. 1518 CC. 357 11) a la 18) 357 19) Precio que ha de tenerse en cuenta a efectos del retracto. 357 20) Renuncia al derecho de retracto. 358 21) a la 52) 358 53) ¿Exi