Actuación notarial y registral en la escritura de declaración de obra nueva

En torno a la escritura de obra nueva giran gran cantidad de exigencias administrativas, notariales y registrales, que los profesionales del Derecho y de las Oficinas públicas Notariales y Registrales deben conocer. Este instrumento público, en pocos años, se ha configurado como uno de los más complejos y que más documentación anexa tiene. Deben conjugarse para su otorgamiento el cumplimiento de todos los requisitos subjetivos de capacidad y sustantivos, pero además, el declarante tiene que acreditar que están en su poder todas las licencias municipales precisas, certificado de eficiencia energética y otros documentos necesarios. Ciertamente, el Notario debe controlar si la edificación se encuentra en fase de construcción o está terminada. En el primer supuesto, habrá que justificar mediante la correspondiente acta la finalización de la obra, además deberá recabar información sobre si la construcción está fuera o no de ordenación y si se encuentra inmersa en expediente de infracción urbanística. También, juega un papel destacado en el devenir de cualquier edificación, de nueva planta o declaración de obras antiguas, la intervención de un técnico (generalmente un arquitecto) que deberá certificar la correspondencia fiel entre la escritura y el proyecto para el cual se obtuvo la licencia. Finalmente, en este libro salpicado de gran cantidad de jurisprudencia, se podrá constatar como en nuestro país existen dos funcionarios y profesionales del Derecho, como son Notarios y Registradores de la Propiedad, que desempeñan un papel fundamental en el control jurídico preventivo en el campo inmobiliario. Juan Carlos Martínez Ortega es Doctor en Derecho, Abogado y Oficial de Notaría. Actualmente es Vicepresidente de la Asociación Estatal de Empleados de Notarías - FEAPEN. Es autor de múltiples libros jurídicos y temarios profesionales. Índice CAPÍTULO I. ACTUACIÓN NOTARIAL Y REGISTRAL EN EL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO 1. Antecedentes históricos de Notarios y Registradores 2. Función pública del Notario 3. Actuación del Registrador de la Propiedad 4. Importancia de la actuación notarial y registral en el tráfico jurídico e inmobiliario 5. Los recursos contra las calificaciones registrales sientan jurisprudencia sobre los procedimientos urbanísticos CAPÍTULO II. ANTECEDENTES HISTÓRICOS Y JURÍDICOS DEL DERECHO DE EDIFICACIÓN 1. Competencia municipal de los asuntos urbanísticos 2. Intervención estatal en la edificación 3. Origen de la organización administrativa en materia de edificación 4. La proliferación del desarrollo normativo en materia de edificación durante los siglos XX y XXI 5. Impulso legislativo en materia de Suelo y otras leyes urbanísticas 6. Incidencia de la legislación del suelo en las declaraciones de obra nueva 7. Normativa autonómica sobre Declaración de obra nueva 8. Repercusión de las Leyes del Suelo autonómicas en la actividad notarial y registral CAPÍTULO III. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA 1. Situación actual de las escrituras de declaración de obra nueva 2. Concepto jurídico de obra y obra nueva 3. Concepto de edificio 4. Construcciones exentas de ser declaradas 5. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades 6. El derecho a edificar 7. El derecho de superficie 8. El derecho de sobreedificación y subedificación 9. Edificaciones en suelo rural CAPÍTULO IV. ASPECTOS TÉCNICO-JURÍDICOS DE LA ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA Y DE SU PUBLICIDAD REGISTRAL 1. La escritura pública de declaración de obra nueva 2. Requisitos subjetivos para efectuar la declaración de obra nueva 3. Carácter privativo o ganancial de las edificaciones 4. Obras nuevas apoyadas sobre edificios colindantes 5. La construcción en suelo ajeno 6. Situación de cargas del solar sobre el que se levanta la edificación 7. Intervención de los Notarios y Registradores de la Propiedad en las declaraciones de obra nueva 8. Inscripción de las obras nuevas 9. Requisitos para la inscripción del título 10. El valor en las escrituras de declaración de obra nueva 11. Aspectos arancelarios notariales y registrales de las escrituras de obra nueva y división horizontal 12. Fiscalidad aplicable a las escrituras de obras nueva 13. Inscripción de títulos que tengan por objeto la obra declarada en construcción 14. Inscripción de otras obras nuevas terminadas 15. Declaración de obra nueva terminada antigua o ?prescrita? 16. Infracción urbanística 17. Notificaciones catastrales relativas a las declaraciones de obra nueva 18. Declaración de obra nueva de diversas edificaciones especiales CAPÍTULO V. LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN 1. Título y nota marginal de finalización de la obra declarada en construcción 2. El acta de finalización de la obra 3. El Libro del Edificio según la normativa urbanística 4. Licencia de primera ocupación 5. La Cédula de Habitabilidad 6. El Libro del Edificio según las normativas autonómicas 7. Supuestos de no exigencia del Libro del Edificio y de la licencia de primera ocupación 8. Incorporación o testimonio notarial de documentos complementarios 9. El silencio administrativo o acto presunto 10. Demolición de Edificios y declaración de ruina 11. Rectificaciones notariales y registrales de los errores padecidos en las escrituras de obra nueva y división horizontal 12. Justificación de las garantías necesarias en la edificación 13. Intervención notarial y registral según la Ley de la Edificación 14. Valor del seguro que debe reflejarse en el título 15. Imposibilidad de cierre registral de las Sociedades promotoras 16. Control de las garantías por parte de la Oficina Notarial y del Registro de la Propiedad 17. Posibilidad de establecer en las escrituras de obra nueva y división horizontal cláusulas de sometimiento a arbitraje o mediación CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA