Las expectativas urbanísticas

La entrada en vigor de la Ley de Suelo de 2008 ha supuesto una importante renovación de la figura de las expectativas, al permitir su entrada a través de los denominados "factores de localización", a los que sin embargo, no denomina expectativas, lo que resulta a todas luces paradójico por ser aquellos el paradigma de las expectativas en el Derecho urbanístico español. CARACTERÍSTICAS La inclusión de las expectativas urbanísticas en el valor del suelo es una cuestión de primer orden en nuestro ordenamiento jurídico. Su existencia ha sido reconocida y prohibida por la normativa urbanística y expropiatoria, por tratarse de un elemento especulativo. Sin embargo, el criterio jurisprudencial mayoritario sostiene su efectiva inclusión para garantizar una adecuada compensación al propietario, que garantice el principio constitucional de indemnidad. Esta discordancia entre lo que establece la ley y su aplicación práctica por los tribunales es lo que se aborda en esta obra, junto con la propuesta de concretas soluciones al respecto. 15 Página Sumario 2.4.5. Los métodos especiales .................................................. 229 A. Los métodos de preferencia declarada .................. 229B. Las Redes Neuronales Arti?ciales aplicadas a la va-loración del suelo .................................................... 2322.4.6. La valoración ?scal ......................................................... 237CAPÍTULO CUARTO EL RECONOCIMIENTO DE EXPECTATIVAS DE APROVECHA-MIENTO EN LA VALORACIÓN DEL SUELO. ESPECIAL CONSIDE-RACIÓN A LA LEY DE SUELO DE 2015 Y AL REGLAMENTO DE VA-LORACIONES DE 2011 ............................................................................ 241 1. Ámbito de las expectativas en la valoración del suelo tras la Ley de Suelo de 2015 ....................................................................................... 241 1.1. Valor del suelo y expectativas de aprovechamiento ............................ 241 1.2. El reconocimiento de expectativas de aprovechamiento en la valoración expropiatoria ................................................................................. 2461.2.1. La indemnización como elemento de con?guración de la valoración expropiatoria de suelo; principios inspira-dores ................................................................................ 247 A. Elementos del justiprecio ........................................ 251a. Justiprecio en sentido estricto ........................ 251b. Indemnización ?nal ........................................ 252B. El principio de indemnidad y la indemnización ex-propiatoria ............................................................... 255a. El valor real como valor de mercado y de susti-tución ............................................................... 257b. Del valor de sustitución al valor razonable .... 258c. La indemnidad integral .................................. 2611.2.2. Los elementos de la valoración del suelo ..................... 2631.2.3. La expectativa urbanística como elemento de la valora-ción del suelo ................................................................. 264 A. La actual prohibición de contabilización de expec-tativas urbanísticas prevista en la Ley de Suelo de 2015 .......................................................................... 269a. El principio de igualdad y la prohibición de enriquecimiento injusto .................................. 269 16 Página A. M. DE LA ENCARNACIÓN: Las expectativas urbanísticas b. Debe valorarse lo que hay, no lo que el Plan dice que puede haber ...................................... 272B. Los factores de localización del artículo 36 de la Ley de Suelo de 2015 ............................................... 274a. Las diferentes Teorías de la Localización ...... 275b. El reconocimiento jurisprudencial de los fac-tores situacionales ............................................ 277c. Clasi?cación de los factores de localización .. 279d. Los factores de localización como prototipo de expectativa urbanística en el Texto Refun-dido de la Ley de Suelo de 2015 ..................... 2821.2.4. La clasi?cación del suelo como elemento necesario en la valoración ................................................................... 290 A. La expropiación del suelo en situación de rural ... 299a. El suelo rural .................................................... 299b. Valoración y reconocimiento de expectativas en la indemnización expropiatoria del suelo rural .................................................................. 300B. La expropiación del suelo urbanizable .................. 308a. El suelo con destino a sistemas generales ...... 311b. El suelo expropiado para la construcción de parques temáticos ............................................ 316c. El reconocimiento de expectativas en la tradi-cional categoría de suelo urbanizable ............ 317C. La expropiación del suelo en situación de urbani-zado .......................................................................... 318a. El suelo urbanizado ......................................... 318b. La valoración del suelo urbanizado ................ 320CAPÍTULO QUINTO LA INCLUSIÓN DE EXPECTATIVAS EN LAS OPERACIONES DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS .......................... 325 1. El principio de equidistribución y la institución reparcelatoria ....... 326 1.1. Funciones de la reparcelación ......................................................... 330 1.2. Criterios de reparto y corrección; la valoración del suelo en régimen de equidistribución de bene?cios y cargas ............................................. 334 17 Página Sumario 2. El aprovechamiento urbanístico ......................................................... 338 2.1. Concepto doctrinal y legal de los aprovechamientos .......................... 339 2.2. Función de los aprovechamientos urbanísticos ................................. 343 2.3. Valor de los aprovechamientos urbanísticos ...................................... 346 3. El efectivo reconocimiento de expectativas en la reparcelación; tra-tamiento jurisprudencial ..................................................................... 349 3.1. Reparcelaciones en suelo en situación de rural ................................. 350 3.2. Reparcelaciones en suelo en situación de urbanizado ....................... 351CAPÍTULO SEXTO LAS EXPECTATIVAS EN LOS SUPUESTOS DE RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DE LA ADMINISTRACIÓN EN EL ÁMBITO URBA-NÍSTICO .................................................................................................... 353 1. La responsabilidad patrimonial de la Administración ...................... 353 2. La responsabilidad patrimonial en el campo urbanístico ................. 357 3. La indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de nueva urbanización del artículo 39 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 ....................................................................................... 362 3.1. Requisitos para solicitar la indemnización del artículo 39 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 ............................................. 363 3.2. Cálculo de la indemnización correspondiente ................................... 364 3.3. Los costes de iniciativa y promoción ................................................ 366 3.4. La tasa libre de riesgo y prima de riesgo ........................................... 367 4. La indemnización por privación de la facultad de participar en ac-tuaciones de nueva urbanización del artículo 38 del Texto Refundi-do de la Ley de Suelo de 2015 ............................................................ 372 4.1. Requisitos para solicitar la indemnización del artículo 38 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 ............................................. 373 4.2. Cálculo de la indemnización correspondiente ................................... 376 4.3. La posible inclusión de expectativas urbanísticas ............................. 377 18 Página A. M. DE LA ENCARNACIÓN: Las expectativas urbanísticas BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................... 381 ANEXO JURISPRUDENCIAL ................................................................... 407