El Nuevo Régimen Jurídico del Suelo

Se agrupan en este volumen cinco trabajos, publicados inicialmente en soporte electrónico en el número 15 de la Revista General de Derecho Administrativo que edita Iustel, dedicado monográficamente a la nueva Ley estatal de Suelo, que han realizado expertos destacados en el Derecho Urbanístico: los profesores Tomás-Ramón Fernández Rodríguez, Luciano Parejo Alfonso, Ángel Menéndez Rexach, José María Baño León, y Marcos Vaquer Caballería, constituyen referentes indiscutibles en el urbanismo español. El análisis preciso de la Ley de Suelo, y de los aspectos más relevantes que la misma incorpora, constituyen el argumento central por el que discurre el contenido de los trabajos que conforman el presente libro, que facilitará al lector criterios precisos sobre el nuevo marco legal. Índice La nueva Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo: valoración general.................................................................... 13 Tomás-Ramón Fernández I. UNA OBLIGADA BEFERENCIA AL CONTEXTO ...... 13 II. LAS LÍNEAS GENERALES DE LA LEY.................... 19 III. LA NUEVA REGULACIÓN BÁSICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO ................................ 22 IV. EL SISTEMA DE VALORACIONES .......................... 24 V. CONSIDERACIONES FINALES .............................. 31 El nuevo marco general que para la ordenación territorial y urbanística define la Ley 8/2007, de Suelo .... 35 Luciano Parejo Alfonso I. INTRODUCCIÓN: LA PROCEDENCIA DE UNA NUEVA LEY GENERAL ........................................ 35 II. LOS OBJETIVOS DE LA LEY ................................ 38 1. La «resintonización» constitucional .................. 38 2. La consecuente «reorientación» de la política pública «territorial» ............................................ 41 3. La «restitución a su ser» de la ordenación territorial y urbanística ........................................ 45 III. EL NUEVO Y DOBLE ENFOQUE: ESTATUTO DEL CIUDADANO Y ACCIÓN DE LOS PODERES PÚBLICOS .................................................................. 46 IV. LA DIFERENCIACIÓN DEL RÉGIMEN BÁSICO DEL SUELO Y DE LAS ACTUACIONES DE URBANIZACIÓN ................................................................ 52 8 ÍNDICE V. LA «TRADUCCIÓN» EN UN NUEVO SISTEMA DE VALORACIÓN .................................................... 63 Constitución, Ley de Suelo y ordenamiento territorial y urbanístico .......................................................... 69 Marcos Vaquer Caballería I. LA REGULACIÓN DEL SUELO EN EL MARCO DE LA CONSTITUCIÓN AMBIENTAL.......................... 69 II. LA CENTRALIDAD DEL PRINCIPIO DE DESARROLLO TERRITORIAL Y URBANO SOSTENIBLE.......... 81 III. MAYOR TRANSPARENCIA Y EFICIENCIA EN LOS MERCADOS DE SUELO........................................ 90 IV. BASES NOVEDOSAS DE LA PROTECCIÓN MEDIOAMBIENTAL........................................................ 99 V. ESTATUTO DE CIUDADANÍA Y COHESIÓN SOCIAL DEL MEDIO URBANO ........................................ 108 VI. RENOVACIÓN INSTITUCIONAL: ENTRE EL DERECHO EUROPEO Y EL AUTONÓMICO .................... 113 Las situaciones básicas de suelo .................................. 117 Ángel Menéndez Rexach I. EVOLUCIÓN DE LA LEGISLACIÓN ESPAÑOLA SOBRE LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO ................ 117 1. Los precedentes de la Ley del Suelo de 1956 .... 117 2. El concepto de solar en la Ley de 1945 .......... 120 3. La división del suelo según su situación y destino: legislación de grandes ciudades.................... 121 4. La clasificación del suelo en la Ley de 1956 .... 124 5. Las modificaciones introducidas por la legislación estatal posterior y la jurisprudencia constitucional. 128 6. Recapitulación .............................................. 135 II. LAS SITUACIONES BÁSICAS DE SUELO EN LA NUEVA LEY ...................................................... 136 1. El abandono de la clasificación del suelo por ser técnica urbanística .......................................... 136 ÍNDICE 9 2. La separación del estatuto de la propiedad y la promoción .................................................... 140 3. El suelo rural ................................................ 143 4. El suelo urbanizado ...................................... 146 Las valoraciones del suelo ............................................ 153 José María Baño León I. UNA CUESTIÓN METODOLÓGICA PREVIA: ¿QUÉ ES LO QUE DEBE VALORARSE EN EL SUELO? ...... 153 1. Valor de mercado y valoraciones urbanísticas: la tradición de normas específicas de valoración demuestra que la pura remisión al valor de mercado es insuficiente ........................................ 153 2. Valor de mercado y artículo 33 de la Constitución. La jurisprudencia constitucional ................ 155 3. Valor intrínseco del suelo y expectativas urbanísticas. El artículo 47 de la Constitución y la no aplicación del artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa ............................................ 156 II. LA NUEVA LEY DE SUELO Y LAS VALORACIONES. PUNTOS ESENCIALES DE SU IDEARIO.................. 159 1. Dos técnicas de valoración para dos situaciones de suelo. La desaparición de la clasificación en la legislación del Estado y su incidencia sobre las valoraciones: hay que atender a los hechos y no a la clasificación ................................................ 159 2. La valoración del suelo urbanizado y el valor de repercusión. La renuncia del legislador a valores fiscales frente a la técnica de la legislación precedente. 162 A) Valoración del suelo urbanizado .............. 162 B) Suelo urbanizado con edificación ............ 163 C) Suelo urbanizado sometido a operaciones de reforma interior ................................ 164 3. La valoración del suelo rural por su renta real o potencial ...................................................... 165 A) Método de capitalización de rentas y factores correctores al alza .............................. 165 B) La modulación del valor del suelo rural por la consideración de la facultad de participación en los beneficios y cargas derivados de la transformación del suelo........ 168 C) Modulación de la indemnización cuando se hayan iniciado las obras de urbanización. 170 III. EL ÁMBITO DE LAS VALORACIONES Y LAS GARANTÍAS DE LOS PROPIETARIOS (ART. 20) ...... 170 1. El ámbito de las valoraciones y la configuración de un régimen jurídico unitario ........................ 170 2. Operaciones de equidistribución y garantías de los propietarios. La prohibición de transferencias de plusvalías al urbanizador ............................ 171 3. La fijación del justiprecio en la expropiación. Referencia al sistema de expropiación como técnica urbanística ................................................ 173 4. El justiprecio en la venta o sustitución forzosa.. 176 5. La responsabilidad por «ius variandi». La superación del dualismo entre valoración por expropiación y valoración por cambio de planeamiento. 177 Anexo: Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo............................ 181