Derecho privado y gestión urbanística

Aparentemente, tratar de urbanismo parece situarnos con exclusividad en las coordenadas propias del Derecho Público, más precisamente del Derecho Administrativo. Pero el desenvolvimiento de la gestión urbanística y algunas de las manifestaciones de su amplia proyección alcanzan a instituciones, relaciones y situaciones jurídicas genuinamente encuadrables, en su totalidad o parcialmente, en el ámbito del Derecho Privado, generando una zona de intersección entre ambas ramas del ordenamiento -tradicionalmente nominadas como la pública y la privada- que necesariamente deben coordinarse con el propósito de ofrecer soluciones a las cuestiones planteadas. Es en este contexto dónde la intervención del civilista resulta justificada, pues sobre esta zona de relevante interrelación la doctrina no ha ofrecido hasta ahora una visión lo suficientemente sistematizada que posibilite al práctico, que de manera habitual se relaciona con la actividad urbanística desde la perspectiva ofrecida por la regulación jurídico-pública, obtener una dimensión global de las soluciones que permiten resolver aquellas cuestiones ordinariamente suscitadas cuya respuesta no puede encontrarse fuera del Derecho Civil. El presente trabajo nace con la pretensión de cubrir esa carencia y el esencial propósito de proporcionar un enfoque sistematizado de determinados asuntos que, surgidos en el desarrollo de las actuaciones tendentes a la ordenación territorial urbana, sólo puede encontrar respuesta desde la disciplina del Derecho Civil. Atendiendo a la indicada pretensión, y con la inevitable exigencia selectiva que se impone en el tratamiento de los aspectos a considerar, el estudio se estructura en dos partes claramente diferenciadas, en función de que la proyección de las materias consideradas se ubique entre los aspectos civiles sustantivos o bien entre los de contenido registral. Desde la pauta ofrecida por el apuntado criterio organizativo, en el primer bloque temático se localiza el tratamiento de aquellas cuestiones que encuentran solución o respuesta en la regulación material propia del Derecho Civil, de entre las que destaca de manera singular la relativa a la incidencia de la normativa urbanística y del planeamiento en la determinación del contenido de la propiedad del suelo urbano y la defensa del derecho de propiedad inmobiliaria, como también las atinentes a las relaciones existentes entre desarrollo urbanístico, contratación privada y terceros adquirentes, referentes éstas últimas a los principales problemas que el desarrollo urbanístico suscita en las relaciones interprivadas en la esfera contractual típica más vinculada al mismo (singularmente, compraventa y ejecución de obra) . En el segundo bloque temático se consideran las cuestiones más relevantes que se suscitan en el contexto de la imprescindible conexión entre Registro de la Propiedad y actividad urbanística, vinculación absolutamente necesaria para que la ordenación urbana alcance su plena y efectiva materialización, pero no siempre fácil, pues la disciplina urbanística y el Registro de la Propiedad constituyen materias surgidas en territorios integrados por normas entre sí de muy heterogénea naturaleza aunque, sin duda, condenadas a entenderse, a pesar de que la evolución de su coordinación desde antaño haya dejado mucho que desear y todavía en la actualidad plantee zonas controvertidas de acusada problemática, sin que, además, quepa desentenderse de la cuestión recurrente pero real en torno al reparto de constitucional competencias entre las dos materias consideradas. En esta segunda parte del trabajo las cuestiones más relevantes se centran, de un lado, en la revisión pormenorizada del acceso al Registro de la Propiedad de los actos con trascendencia urbanística (desde la perspectiva ofrecida por la regulación contenida en el RD legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo); y, de otro, en la consideración, también detallada, de los supuestos especiales de tramitación y adjudicación de fincas en la reparcelación y la problemática relativa a las fincas y aprovechamientos de origen. I. ASPECTOS SUSTANTIVOS I.1. INCIDENCIA DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA Y DEL PLANEAMIENTO EN LA DETERMINACIÓN DEL CONTENIDO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y LA DEFENSA DEL DERECHO DE PROPIEDAD INMOBILIARIA. I.1.A) El derecho de propiedad del suelo: de la CE a la ordenación del territorio. I.1.B) La defensa del derecho de propiedad inmobiliaria: consideración especial de la acción del artículo 49 RD Legislativo 2/2008, de 20 de junio, ante los tribunales ordinarios. I.2. DESARROLLO URBANÍSTICO, CONTRATACIÓN PRIVADA Y TERCEROS ADQUIRENTES. CUESTIONES ESCOGIDAS. I.2.A) Relaciones entre las partes contratantes. I.2.B) Situación de los terceros ante el desarrollo urbanístico. II. ASPECTOS REGISTRALES II.1. URBANISMO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD. CONSIDERACIÓN GENERAL II. 2. EL ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE LOS ACTOS CON TRANSCENDENCIA URBANÍSTICA. II.2. A) Consideración general. II.2. B) Actos inscribibles (art. 51). Especial consideración de la constancia registral del expediente de equidistribución (arts. 51.1 y 54). II.2.C) Clases de asientos (art. 53). II.2.D) La certificación administrativa como título inscribible en general (art. 52). Especial referencia al título para la inscripción de los proyectos de equidistribución. II.3. LOS SUPUESTOS ESPECIALES DE TRAMITACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE FINCAS EN LA REPARCELACIÓN Y LA PROBLEMÁTICA RELATIVA A LAS FINCAS Y APROVECHAMIENTOS DE ORIGEN II.3. A) Consideración general. II. 3.B) Inmatriculación, rectificación de la descripción registral y formación de las fincas de origen. II.3.C) Reanudación del tracto sucesivo interrumpido sobre las fincas de origen. II. 3.D) Supuesto de doble inmatriculación de las fincas de origen. II. 3.E) Supuesto de fincas de titularidad desconocida o cuyo titular se encuentre en ignorado paradero. II. 3.F) Supuesto de fincas de origen de titularidad controvertida. Titularidad controvertida, litigiosa y dudosa en los proyectos de equidistribución: especial referencia a la interpretación de los artículos 103.4 del reglamento de gestión urbanística y 10.3 del RD 1093/1997, de 4 de julio. II. 3.G) Régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos sobre las fincas de origen. II. 3.H) El supuesto especial de las fincas edificadas. BIBLIOGRAFÍA